Bij de aankoop of verkoop van vastgoed wil je één ding voorkomen: verrassingen achteraf. Daarom kiezen steeds meer organisaties voor een bouwtechnisch onderzoek vooraf. Maar welke vorm past het beste bij jouw situatie? Is een QuickScan voldoende of is een Technical Due Diligence (TDD) noodzakelijk?
Het antwoord zit niet zozeer in wat we onderzoeken, maar in hoe uitgebreid we daarover rapporteren.
Eén doel, twee vormen van rapporteren
Een QuickScan en een Technical Due Diligence hebben hetzelfde doel: inzicht geven in de bouwtechnische risico’s van een gebouw en deze vertalen naar de financiële gevolgen.
In beide onderzoeken brengen we onder andere in kaart:
- de bouwkundige en installatietechnische staat van het gebouw;
- onderhoudsachterstanden en gebreken;
- aankomend groot onderhoud;
- verwachte onderhouds- en investeringskosten (CAPEX);
- technische risico’s;
- relevante wet- en regelgeving.
Het verschil zit in de diepgang van de rapportage.
Wanneer kies je voor een QuickScan?
Een QuickScan is geschikt wanneer er weinig tijd beschikbaar is of wanneer een opdrachtgever vooral behoefte heeft aan een overzicht van de belangrijkste risico’s en de financiële impact daarvan.
De QuickScan richt zich op:
- de belangrijkste bouwtechnische risico’s;
- een overzichtelijke kostenraming;
- bondige conclusies;
- een korte doorlooptijd.
In de praktijk zien we dat gemeenten, zorginstellingen en woningcorporaties regelmatig voor een QuickScan kiezen. Bijvoorbeeld wanneer snel inzicht nodig is om een aankoop- of investeringsbeslissing te ondersteunen.
Wanneer kies je voor een Technische Due Diligence?
Een Technische Due Diligence is bedoeld voor situaties waarin uitgebreide onderbouwing noodzakelijk is.
Naast dezelfde risicoanalyse als een QuickScan bevat een TDD onder andere:
- een uitgebreide beschrijving van het gebouw;
- een beoordeling van alle relevante bouw- en installatiedelen;
- fotodocumentatie;
- toetsing aan relevante wet- en regelgeving;
- een uitgebreide toelichting op de risico’s;
- een financiële vertaling van de bevindingen.
Hierdoor ontstaat een compleet technisch dossier dat gebruikt kan worden bij aankoop, verkoop, financiering of verantwoording richting aandeelhouders en investeerders.
Een TDD wordt daarom veel toegepast door ontwikkelaars, beleggers, investeringsmaatschappijen en commerciële vastgoedeigenaren.
De belangrijkste vraag
In beide gevallen probeert de opdrachtgever dezelfde vragen te beantwoorden:
- Wat is de technische staat van het gebouw?
- Welke risico’s zijn aanwezig?
- Welk onderhoud komt eraan?
- Welke investeringen zijn op korte en lange termijn noodzakelijk?
- Zijn er wettelijke aandachtspunten?
- Welke financiële consequenties heeft dit voor de transactie?
Het verschil is de mate waarin deze vragen worden onderbouwd.
Waarom verdient een TDD zich vaak terug?
Een TDD vraagt meer tijd en investering. Toch verdient dit onderzoek zich vaak terug.
De kosten van een TDD zijn namelijk beperkt ten opzichte van de financiële risico’s die ermee kunnen worden voorkomen. Bovendien bieden de resultaten regelmatig een sterke onderhandelingspositie.
Zo bracht een door Provadi uitgevoerde TDD bij de aankoop van drie woongebouwen aanzienlijk achterstallig onderhoud én een vergunningstechnisch aandachtspunt aan het licht. De noodzakelijke investeringen bleken dusdanig hoog dat de aankoop financieel niet langer aantrekkelijk was.
Een goed onderzoek voorkomt daarmee dat risico’s pas na de overdracht zichtbaar worden.
Wanneer is een QuickScan voldoende?
Een QuickScan is vaak de juiste keuze wanneer:
- snelheid belangrijk is;
- een eerste risicoanalyse voldoende is;
- vooral inzicht in kosten en risico’s gewenst is.
Wanneer kies je voor een TDD?
Een Technische Due Diligence is de beste keuze wanneer:
- uitgebreide technische informatie nodig is;
- grote investeringen of transacties plaatsvinden;
- verantwoording moet worden afgelegd aan financiers, aandeelhouders of investeerders;
- risico’s volledig onderbouwd moeten worden.
Het advies van Provadi
Twijfel je tussen een QuickScan en een Technische Due Diligence?
De keuze hangt uiteindelijk af van één vraag:
Heeft de organisatie behoefte aan een overzicht van de belangrijkste risico’s of is uitgebreide, onderbouwde informatie nodig om een investeringsbeslissing verantwoord te kunnen nemen?
Onze specialisten denken graag mee over welke vorm van technisch onderzoek het beste aansluit bij jouw vastgoedvraagstuk.
